Comment choisir le local idéal pour votre nouvelle entreprise ?
Vous êtes en projet de création de société pour démarrer une nouvelle entreprise et vous êtes à la recherche du local parfait ?
Vos futurs locaux seront un élément important de votre activité car ils seront l'image de votre entreprise. Il est donc nécessaire de les choisir avec attention afin qu'ils soient parfaitement adaptés à votre activité.
Notre Cabinet d'avocat en droit des affaires à Nice a construit son expertise autour du chef d'entreprise. Nous accompagnons nos clients de la création de leur activité jusqu'à sa transmission. Que ce soit pour ouvrir un restaurant ou bien effectuer une activité de services, nous vous conseillons à chaque étape de votre développement afin de sécuriser vos décisions stratégiques d'un point de vue juridique.
Les points essentiels pour le choix d'un local commercial d'entreprise
Thème | Description |
|---|---|
Importance des locaux | Les locaux représentent l'image de l'entreprise, il est donc important de bien les choisir et de vérifier leur compatibilité avec l'activité. |
Domiciliation au domicile | Possible pour certaines formes d'entreprise (SARL, EURL, SAS, etc.) à condition de respecter les règles d'urbanisme, le règlement de copropriété, et le bail (pour les locataires). Les micro-entrepreneurs peuvent aussi domicilier leur entreprise à leur domicile sous conditions. |
Exercice d'activité depuis le domicile | Nécessite une autorisation dans les villes de plus de 200 000 habitants, surtout pour les activités professionnelles. Certaines tolérances existent pour les logements en rez-de-chaussée. |
Types de baux |
|
Choix du bail | Le type d'activité détermine le choix entre un bail commercial (activités commerciales, industrielles) ou un bail professionnel (professions libérales). |
Emplacement | L'emplacement est crucial pour la réussite de l'affaire. Il faut vérifier les règles de copropriété, les installations nécessaires, et la compatibilité avec l'activité envisagée. |
Aspects juridiques | Il est essentiel de vérifier les règles légales avant d'exercer une activité, surtout pour les activités réglementées (ex. vente d'alcool). En cas de besoin de travaux, une autorisation de l'assemblée générale peut être requise. |
Conseils pratiques | Vérifier les clauses du bail en cas de reprise d'un droit au bail, car cela peut influencer le montant du loyer et les droits d'usage. |
Besoin d'informations complémentaires ?
Quel local pour mon activité ?
Que ce soit un bureau ou un autre espace, l'aspect immobilier de votre projet est essentiel.
Si vous débutez une activité, vous devez remplir plusieurs formalités déclaratives. En particulier, il est nécessaire de déclarer l'adresse de l'entreprise et celle du lieu où elle exerce son activité. Ces lieux peuvent être identiques ou bien distincts.
À votre domicile
Il est important de différencier le fait d'exercer son activité depuis son domicile et le simple fait d'y domicilier l'adresse de son entreprise.
Domicilier sa société à son domicile
Vous pouvez domicilier au sein de votre résidence principale la société dont vous êtes le dirigeant d'une SARL, EURL, SNC, le directeur général ou le président du directoire d'une SARL ou encore le président d'une SAS.
Il est important que les règles d'urbanisme, le règlement de copropriété et votre bail si vous êtes locataire ne contiennent aucune clause qui vous interdit de domicilier votre société à votre domicile.
À défaut, vous ne pourrez utiliser cette adresse à titre de siège social que de manière temporaire : pour une durée maximale de 5 ans.
Les entrepreneurs individuels font l'objet d'une réglementation spécifique. Un micro-entrepreneur ne peut domicilier son entreprise à son domicile qu'à condition que rien ne l'interdise (bail, règlement de copropriété, règles d'urbanisme, etc.).
Il existe toutefois une exception pour le micro-entrepreneur qui exerce son activité exclusivement à l'extérieur. Ce dernier pourra toujours domicilier son entreprise à son domicile, même en présence d'une clause contraire.
Exercer son activité depuis son domicile
Tous les locaux sont prévus pour une destination et/ou un usage particulier : commercial, industriel, d'habitation, etc.
Dans les villes de plus de 200 000 habitants, exercer son activité professionnelle depuis son domicile entraînera un changement d'usage des locaux qui nécessite une autorisation préalable délivrée par la mairie.
L'autorisation ne peut être délivrée que si toutes les conditions sont remplies.
Il existe des tolérances pour les logements situés en rez-de-chaussée.
Dans un local professionnel
En principe, la société doit exercer son activité dans un local adapté. Lorsque le local appartient à un tiers, il est nécessaire de conclure un contrat de bail avec le propriétaire des lieux (bail commercial, bail professionnel, bail dérogatoire, etc.).
Dans les locaux d'un tiers
Enfin, il est possible d'exercer son activité ou, le cas échéant, de se domicilier au sein des locaux appartenant à une autre entreprise grâce aux mécanismes de la sous-location, des contrats de domiciliation, des pépinières d'entreprise, etc.
Comment trouver le local parfait ?
L'emplacement géographique est un critère très important de la réussite d'une affaire. D'un point de vue juridique, vérifiez que vous avez le droit d'exercer votre activité dans le lieu envisagé. Par exemple, la vente d'alcool est interdite dans certaines zones.
Ensuite, si vous avez trouvé un local qui vous plaît, vérifiez qu'il comporte toutes les installations nécessaires à l'exercice de votre activité. Si ce n'est pas le cas et que les travaux impliquent une partie commune (percement d'un mur de façade par exemple), vous devrez demander une autorisation à l'assemblée générale, ce qui pourrait prendre plusieurs mois.
Par exemple, si votre activité implique la cuisson d'aliments et génère fumées et odeurs, vous aurez besoin d'une extraction d'air. Le même problème se pose si vous souhaitez installer un climatiseur.
Ensuite, vérifiez que l'activité que vous souhaitez exercer est compatible avec les clauses du règlement de copropriété.
En effet, on ne peut pas exercer n'importe quelle activité dans tous les locaux disponibles à la vente ou à la location.
Même si le bailleur accepte que vous exerciez l'activité envisagée dans les locaux, vous devez toujours vérifier que le règlement de copropriété vous le permet aussi.
Enfin, si vous reprenez un droit au bail existant, vérifiez que les clauses du bail vous permettent d'exercer l'activité que vous avez prévue. Si ce n'est pas le cas, il faudra négocier avec le bailleur pour vous assurer qu'il accepte cette modification du contrat.
Attention, car une telle modification permet au bailleur de modifier le montant du loyer.
La prudence est donc de mise pour éviter les mauvaises surprises qui pourraient conduire à un litige.
Quel bail pour mon local ?
Si votre entreprise exerce son activité dans un local appartenant à un tiers, il est nécessaire de matérialiser cette relation par un contrat de bail. Voici les principaux contrats qui existent.
Le statut des baux commerciaux est un ensemble de règles impératives qui s'applique automatiquement lorsque les conditions d'application sont réunies, à savoir : un contrat de bail portant sur un local dans lequel un locataire immatriculé au registre du commerce et des sociétés exploite un fonds de commerce.
Le bail professionnel est utilisé lorsque l'activité exercée dans le local n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. En principe, il concerne en majorité les professions libérales.
Le bail professionnel est plus souple que le bail commercial. Il est conclu pour une durée de 6 ans minimum. Au terme de cette durée, le contrat de bail se prolonge automatiquement pour la même durée.
Le propriétaire peut mettre fin au bail au terme de chaque période contractuellement fixée sous réserve de respecter le préavis fixé dans le contrat qui est d'au moins 6 mois. Le propriétaire n'est redevable d'aucune indemnité au locataire.
Le locataire peut, quant à lui, mettre fin au bail à tout moment sous réserve de respecter le préavis fixé dans le contrat qui est d'au moins six mois.
La convention d'occupation précaire est parfois présentée comme une alternative au bail commercial afin d'éviter les règles du statut des baux commerciaux et, en particulier, le principe du renouvellement du bail commercial.
L'élément caractéristique de la convention d'occupation précaire réside dans la précarité du droit consenti à l'occupant : l'occupation peut prendre fin à tout moment, soit au gré du bailleur appelé le concédant, ou bien en raison de la survenance d'un évènement imprévu, indépendant de la volonté des parties.
Pour qu'une convention d'occupation précaire puisse être mise en place, il est indispensable qu'au moment de la signature du contrat, il existe des circonstances qui justifient la précarité de la convention.
Par exemple, un concédant a été autorisé à consentir une convention d'occupation précaire car il avait été convenu que la date de fin du contrat dépendait de la mise en œuvre d'un projet urbain de logements sociaux voulu par la commune, laquelle pouvait décider de le mettre en œuvre à tout moment.
Ainsi, peu importe que la convention soit consentie pour une durée longue ou courte. Ce qui compte, c'est la précarité de l'occupation : celle-ci peut être terminée à tout moment, généralement sans préavis.
Enfin, le montant de la redevance d'une convention d'occupation précaire est en principe bien moindre que le loyer d'un bail commercial en raison de cette précarité.
CARTE D'IDENTITÉ DU BAIL DÉROGATOIRE
Il s'agit d'un bail d'une durée maximale de 3 ans, conçu pour des locaux utilisés pour l'occupation d'un fonds de commerce. Les règles des baux commerciaux ne s'appliquent pas, les parties déterminent donc librement les conditions de ce bail.
DURÉE LIMITÉE
Normalement, le bail prend fin au terme de la durée prévue contractuellement. Si la relation contractuelle se poursuit au-delà de 3 ans, le bail est automatiquement réputé un bail commercial.
AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS : LA FLEXIBILITÉ
Ce bail permet au preneur de tester les locaux et son activité sur une durée plus courte que le bail commercial et le bailleur peut évaluer la solvabilité de son locataire. Cependant, cette flexibilité est parfois un inconvénient, surtout lorsque le preneur doit réaliser des investissements importants pour exercer son activité.
Bail commercial ou bail professionnel, lequel choisir ?
Quelles sont les principales différences entre ces deux baux ?
Le critère de choix entre un bail commercial ou professionnel est l'activité du preneur. Le bail commercial est destiné aux activités commerciales, agricoles et industrielles tandis que le bail professionnel est destiné aux activités libérales.
Tout d'abord, la durée : Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum tandis que le bail professionnel a une durée minimale de 6 ans.
Ensuite, le droit au renouvellement : il s'agit d'une différence majeure entre ces deux contrats. Dans un bail commercial, le locataire a droit au renouvellement du bail. Si le bailleur refuse, le locataire peut en principe demander une indemnité d'éviction destinée à compenser son éviction des lieux.
Dans le bail professionnel, au contraire, le locataire ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement du bail.
Une autre différence concerne le droit de résiliation du bail par le preneur. Dans un bail commercial, le preneur peut mettre fin au contrat tous les trois, six ou neuf ans, sous réserve de respecter un préavis de six mois. Ce droit se nomme la « faculté triennale de résiliation ».
Dans le bail professionnel, le preneur peut donner son congé au bailleur n'importe quand sous réserve de respecter un préavis de six mois.
Pour la répartition des charges, elle est fixée librement par les parties dans le bail professionnel. Dans le bail commercial, des limites sont fixées par la loi. Le bailleur garde toujours à sa charge les grosses réparations.
À propos
Compétences
Informations
Contact
